不動産投資をはじめるとき、必ず身につけなければならないのが「利回り」に関する知識です。
一般的に、利回りとは運用資金に対する1年あたりの利益の平均値を指します。
株投資をする人の多くは利回りが高い方法を好みますが、不動産投資の場合は利回りの高い物件には注意が必要です。
不動産投資の表面利回りとは
「表面利回り」とは、物件の管理費や税金などの経費を除外して計算した利回りを指します。
グロス利回りとも呼ばれ、「現在の不動産投資で得ている年間収入の合計÷物件価格×100」で計算できます。
ほかにも「想定利回り」という指標があります。
アパート経営など複数の部屋を運用している場合、空室が発生するとすぐ利益が減ることもしばしばです。
想定利回りとは、この空室状況を考慮しない利回りを指します。
不動産投資の実質利回りとは
次に紹介するのは「実質利回り」です。
不動産投資をすると賃料などで収入を得られますが、その一方で管理費・修繕積立金・税金などの支出が避けられません。
築年数が古いほど売却価格は安い傾向にあり、表面利回りもよくなります。
しかし、築年数の経った中古物件ほど実質利回りを重視する必要が出てきます。
表面利回りを見ていい物件と思っても、実際は多額の修繕費などがかかって大きく損してしまうかもしれません。
実質利回りは管理費や経費などを加えた利回りであり、実際に運用するとどの程度の利回りが見込めるか把握できます。
実質利回りは、「（現在の不動産投資で得ている年間収入の合計-年間の経費の合計）÷物件価格×100」で計算できます。
利回りの相場は、エリアや物件の種類によって変動します。
一般的に区分マンションの利回りは8％弱、一棟マンションは8%程度、一棟アパートは9%弱です。
また首都圏は利回りが低く、北海道や東北などは利回りが高い傾向にあります。
不動産投資では、現状を反映しやすい実質利回りのほうが重視されます。
新築や築浅物件は修繕費などがかかりにくく、表面利回りと実質利回りの差はあまり大きくありません。
ただし利回りの相場はあくまで相場であり、物件の立地や状態によって大きく変動するので、あくまで参考程度に考えましょう。
まとめ
利回りとはどんな意味か、表面利回りと実質利回りがどう違うかを把握しておかないと、不動産投資で損をしてしまうかもしれません。
経費が大きくなりがちな中古物件などに投資する場合は、2種類の利回りをしっかり確認しましょう。
私たち株式会社ファインドホームでは、藤沢市を中心に不動産物件をご紹介しております。
気になる物件がございましたら、お気軽に当社までお問い合わせください。
